莊国辉博士客座教授 Dr. Desmond Chong Kok Fei Adjunct Professor

理财钱莊专栏理财文章

通过案例表达理财规划的重要性和用易懂方式的呈现方式

莊国辉博士简介

• 马来西亚中国丝路商会 财务长
• 马来西亚财务规划理事会 署理总会长
• 泰莱大学 客座教授
• 理财钱莊 创办人
• 信贷咨询与债务管理机构 理财课程导师
• 拉曼大学 财务专业领域顾问

衣食住行之 楼奴

*相片来自网络

能够拥有一间属于自己的房子是每一人都期望的一件人生大事。它会让你感到自豪，以及有成就感和安全感。尤其是自己的第一间房子，更有非凡的意义。这也许是你我一生中最大的买卖，也可能是最关键的财务决策，压根儿不可以马虎。

要拥有房子的压力

从我所接触的个案里，房子的贷款是其中一个导致债务危机的主要因素。对了，因为所牵系的数额庞大，就以每月房屋贷款为例就占了收入的大部分（有些人高达40% 的债务对所入比例）。所以，为了避免堕入债务的漩涡，在一开始就要做对决定和选对贷款配套。

*相片来自网络

我的第一间房子

对很多人来说，买房子是件兴奋无比的事。。尤其是第一间房子。购买房子前，你必须首先寻找适合的房屋贷款和了解如何申请房屋贷款的步骤。这能为你节省时间，同时也能正确地提出申请以避免贷款申请被拒绝的麻烦。

真的要买。。还是考虑租房子?

你准备好做“楼奴”了吗？买房子是长期的负担，不能说不喜欢或不想再负担，说要卖就卖。如果还没准备好，可以先考虑租房子。

那到底在什么情况下应该租房子?

如果你无法承担分期付款或首期

当你预料地产市场走软以打算延后拥有

你还在视察适合购置房子的地点

你不想有维修和保养费用的忧虑

当你决定买房子做投资用途

投资产业可以稳定地积累财富 ，尤其是出租你所购买的房子。

不过，在你投资房产之前，必须先考量几项问题：

什么类型的产业会让你的资产增值？

每个月可以得到多少的租金？

假如没人租用你的产业而导致现金流下降时，你是否可以承担长期贷款和维修费？

由于房产不是流动资金也不能马上转售，万一有急事需要大笔现金时我是不是需要通过售卖房子以融资？

考量因素

有两个因素将影响你买房子的决定，即财务与非财务因素。

非财务因素

1) 房产地点

你必须首先决定要住在怎样的环境和希望有怎样的邻居。这方面通常会决定于以下的条件：

· 基本设施如商店、银行、邮局、学校、医院、休闲公园和邻里

· 公共交通的设备

· 靠近工作地点

· 交通状况

· 保卫系统与安全性

2) 房产的类型-有地方产或共管式公寓

房产一般上分为高楼房产和有地房产。有地房产通常比较贵，尤其是靠近城市的有地房产。高楼房产如共管以及公寓则较为负担得起。而且，有地房产升值都比高层房产来得更快

3) 地契拥有权 -永久地契和租赁地契

永久地契的产业将让你无期限地拥有该产业；租赁地契产业则只是让你以租赁形式拥有高达99年而已，期限到了，产业将归还相关政府机构，除非屋主缴付规定的费用更新该地契。因此，永久地契的房子通常比租凭地契的来得贵

4) 地契种类-个别分割地契或分层地契

如果你买的是有地房产，那你就会得到个别分割地契。分层地契则是给予高楼房产如公寓和组屋。在买房子之前你必须先检查清楚该房产是否有任何限制，而影响到以后你要转让或出售你的房子。在购买前，最好寻找一个律师或者对房屋买卖熟悉者协助你

5) 发展商的信誉

现在大多数的发展商都是采用“先售后建”的形式发展计划，所以购屋者最初并不能看自己所买的房子。因此，购屋者必须先了解发展商的背景，查询他们之前的发展计划是否有遵守承诺。你必须检查：

· 是否在约定的期限内完成建筑工作

· 工作质量

· 是否履行所承诺的设备

· 探索顾客的满意程度

· 如果发展计划一旦被搁置，银行将依旧向购屋者收取全部或剩余欠款。

通常有信誉的发展商将征收产业溢价

财务因素

评估自己的负担能力

衡量你的现金流和资产净值来确定自己的财务状况。当你需要做一些钱财上的决定时，以下建议将会作为你的一个参考。

基本上，你必须考虑能否承担以下：

首期和相关的费用

通常一间房子的首期将会是卖价的10%至20%。除此之外，你也必须要有额外的5%至10%的预算来支付其他费用，比如律师费和印花税。

你可以从以下选项来支付那些相关费用：

个人存款或资产

你可以选择以个人存款或者资产来支付房子的首期。首期付得越多，所需房贷就越少，你的借贷成本就越低了。

公积金储蓄户口

你可以提出公积金第二储蓄户口的存款来支付房子首期。请到邻近的公积金办公室询问详情。

申请贷款的先决条件

大多数的人都会选择申请贷款来支付。在这之前，你必须先评估以下的事项：

债务对收入比率

要记得，你每个月所要偿还的贷款包括其他的债务最好不要超过收入的四十巴仙。如果你每月必须付汽车贷款，那你必须审查你目前的收入是否还能负担得起其它债务。假如你每月所付的车贷和高教贷款(PTPTN)已经超出收入的四十巴仙，建议你把买房子的计划延迟。

你必须确保你准时缴付每月的分期付款。请看以下例子：

屋价 =RM250,000

首期(10%) =RM25,000

贷款额度(90%)  =RM225,000

贷款利率 =每年7%(固定)

贷款期限 =25年

每月分期付款   =RM1,590

根据以上例子，你每月的房贷分期付款是RM1,590，那你的月收入最少必须是RM3,975(RM1,590除以40%)，才能让你宽松地偿还贷款，也就是债务对收入比率。不超过40%。

抵押递减定期保险(Mortgage Reducing Term Assurance，简称MRTA)

这是一次性的保险费。万一投保者不幸遇到重病、残障或死亡，保单将支付尚未还清的房屋贷款。

贷款对价值比率(Loan-To-Value ratio，简称LTV)

LTV一般是指融资的额度。通常银行会批准你高达90%房价的贷款，但是也会因房屋的类型、现有的负债额以及偿还贷款的能力而有所不同。你也必须先准备一笔钱，来支付房子的价钱与贷款额度之间的差额。

如果你购买的房子是用来作为投资，建议你把LTV降到最低。原因是当产业价格大幅度下降时，你可以避免很多麻烦。遇到这种情况，通常银行或金融机构会要求借贷者偿还更多的贷款或者提供额外的资产保证以保持LTV。

贷款的类型

评估了自己的负担能力后，你就需要查询市面上哪一个贷款配套符合你的要求。

以下是一些不同的贷款类型：

· 传统型贷款/伊斯兰金融融资

· 固定或浮动利率

· 短期或弹性的贷款

· 等额年金或渐进式付款

这些看起来复杂又令人困惑的配套其实不难明白，你只需要花点时间来研究和探讨哪一个配套最适合你。大多数的贷款配套都会根据马来西亚基准借贷率(Base Rate) 来计算。

目前，很多金融机构都推出很多比BR更低利率的贷款来吸引借贷者。但你必须注意，这些利率配套大多数都采用“贷款锁定”期，通常是五年期限。如果在这期间你赎回贷款，你将可能遭受到罚款。

基准借贷率的算法是依据金融机构的资金成本和其他行政费用。BLR会：

§ 提高或减低偿还数额

§ 延长或缩短借贷期限

每月负担不是问题

你清楚了解自己的能力范围后，在做一次自我评估：

· 我准备好承担长期的负担吗？

· 我能每一期都准时缴付分期付款吗？

· 如果买房子做投资用途，你是否能在没有租金收入时偿还每月分期付款呢？

请想清楚，如果你无法确保每一期都偿还分期付款，到最后你所损失的不只是你的房子，连之前买房子所付的钱都一一蒸发了。假如银行决定拍卖你的房子，你还必须承担房子被拍卖后所造成的差额，也就是拍卖价和欠款的差价。

每月财务预算表

项目	个人（令吉）
收入
净收入（扣除所得税与公积金）	3,000
补贴/佣金
其他收入
总收入（A）	3000
开销
服饰与个人开销（衣）	900-300 = 600
膳食费用（食）	900-300 = 600
租金/ 房贷 （住）	800-100=700
交通费/汽车贷款 (行)	300
总开销（B）	2200
(A) – (B) 剩余（紧急基金）	800

下一期，我们在谈如何从下的现金流表，环绕着衣食住行，逐一找出应对方法。

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